土地の相続税評価

倍率地域にある農地・山林 forum倍率地域にある農地・山林は宅地比準方式で評価することがある？倍率地域であっても、市街地周辺の農地や山林等の場合は、宅地比準方式で評価する場合がまれにあります。 不動産を経済価値として捉える方法について、不動産と人間の生活がどのように関わり合っているか（不動産のあり方）という観点が重要になり、①人間がその不動産をどのように利用することによって効用（快適性と収益性）を得ているか、②人間がその不動産を利用するためにどのような形態（有形的利用及び権利の態様）に作り上げてきたか、という二面的に捉えます。 【表14】倍率地域（市街地的形態を形成する地域以外の地域）における土地のあり方 倍率地域（市街地的形態を形成する地域以外の地域）における土地のあり方 【表14】の「自用地」欄の数字は、【表15】の「区分」の欄の数字を表します。 区分「1」の純農地は農地として利用することが最も合理的な農地です。区分「2」の中農地は農地として利用することが合理的な農地です。区分「3」の市街地周辺農地は、宅地として利用することも可能な農地です。区分「4」の市街地農地は、宅地として利用することが合理的な農地です。 【表15】財産評価基準の農地の評価上の区分と評価方法 区分内容評価方法１純農地【表14】「1」次に掲げる農地のいずれかに該当するものをいいます（ただし、市街地農地に該当する農地を除きます。）。イ 農用地区域内にある農地ロ 市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地または甲種農地に該当するものハ イ及びロに該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの。ただし、近傍農地の売買実例、精通者意見価格等に照らし、第2種農地または第3種農地に準ずる農地と認められるものを除きます。倍率方式２中間農地【表14】「2」次に掲げる農地のいずれかに該当するものをいいます（ただし、市街地農地に該当する農地を除きます。）。イ 第2種農地に該当するものロ イに該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの。倍率方式３市街地周辺農地【表14】「3」次に掲げる農地のいずれかに該当するものをいいます（ただし、市街地農地に該当する農地を除きます。）。イ 第3種農地に該当するものロ イに該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの。その農地が市街地農地であるとした場合の価額（宅地比準方式）×80％（注）４市街地農地【表14】「4」次に掲げる農地をいいます。イ 農地法第4条または第5条に規定する許可（以下、「転用許可」といいます。）を受けた農地ロ 市街化区域内にある農地ハ 農地法の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの宅地比準方式または倍率方式 （注）80％相当額に減額するのは、宅地転用が許可される地域の農地であるが、まだ現実に許可を受けていないことを考慮したものです。 【表16】山林・原野の評価上の区分と評価方法 区分評価方法純山林・純原野【表14】「1」倍率方式中間農地・中間山林【表14】「2」「3」倍率方式市街地農地・市街地山林【表14】「4」宅地比準方式または倍率方式

倍率地域にある農地・山林

意外に多い登録有形文化財

大規模工場用地等

セットバックを必要とする宅地

私道の評価

奥行長大地と不整形地

正面路線価の判定

評価上の土地の地積

権利関係が複合した不動産の利用単位

財産評価基本通達の構成