路線価地域にある農地・山林

路線価地域にある農地・山林の評価

宅地として利用されることでその土地の効用が最大に発揮できる地域にある土地が、農地または山林である場合には、造成等をして宅地に用途を変更して利用するというのが経済上合理的であるため、市場価格は宅地を前提として形成されます。

したがって、農地・山林であっても宅地に比準して評価することになります。

路線価地域にある農地

【図42】

その農地が宅地とした場合の1㎡当たりの価額

100,000円×0.98（奥行距離30ｍに対応する奥行価格補正率）＝98,000円

1㎡当たりの宅地造成費用相当額（【表17】「大阪国税局」欄参照）

1. 整地費
   1,200㎡×600円＝720,000円
2. 地盤改良費
   1,200㎡×1,700円＝2,040,000円
3. 土盛費
   1,200㎡×6,200円＝7,440,000円
4. 土止費
   100㎡（土止を要する擁壁の面積）×67,200円＝6,720,000円
5. 1～4の合計
   16,920,000円
   16,920,000円÷1,200㎡（造成を要する土地の面積）＝14,100円

その農地の1㎡当たりの価額

98,000円（その農地が宅地とした場合の1㎡当たりの価額）－14,100円（1㎡当たりの宅地造成費相当額）＝83,900円

その農地の評価額

83,900円×1,200㎡＝100,680,000円

宅地造成費相当額は、国税局ごとに異なりますので、物件所在地を管轄する国政局の財産評価基準書を確認する必要があります。

路線価地域にある山林

【図43】

その山林が宅地とした場合の1㎡当たりの価額

100,000円×0.80（奥行距離120ｍに対応する奥行価格補正率）＝80,000円

1㎡当たりの傾斜地に係る宅地造成費用相当額

51,000円（【表17】「傾斜地の宅地造成費」の傾斜度25度以下（大阪国税局）を参照）

その山林の1㎡当たりの価額

80,000円（その山林が宅地とした場合の1㎡当たりの価額）－51,000円（1㎡当たりの宅地造成費相当額）＝29,000‬円

その山林の評価額

29,000‬円×7,200㎡＝208,800,000円

【表17】各国税局別宅地造成費（令和元年分）

平坦地の宅地造成費

費目		造成区分と単位	金額
			札幌国税局	仙台国税局	関東信越国税局	東京国税局	金沢国税局	名古屋国税局
整地費	整地費	整地を要する面積1㎡当たり	600	700	700	700	700	700
	伐採抜根費	伐採、抜根を要する面積1㎡当たり	900	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
	地盤改良費	地盤改良を要する面積1㎡当たり	2,100	1,900	1,800	1,800	1,800	1,800
土盛費		土盛を要する体積1㎥当たり	6,200	7,000	6,600	6,500	6,400	6,600
土止費		必要とする擁壁面積1㎡当たり	69,100	68,000	68,000	68,600	67,700	69,300

費目		造成区分と単位	金額
			大阪国税局	広島国税局	高松国税局	福岡国税局	熊本国税局	沖縄国税事務所
整地費	整地費	整地を要する面積1㎡当たり	600	600	600	600	600	700
	伐採抜根費	伐採、抜根を要する面積1㎡当たり	1,000	900	900	1,000	900	1,000
	地盤改良費	地盤改良を要する面積1㎡当たり	1,700	1,800	1,800	1,800	1,800	2,400
土盛費		土盛を要する体積1㎥当たり	6,200	6,200	6,200	6,200	6,200	6,700
土止費		必要とする擁壁面積1㎡当たり	67,200	61,500	70,500	52,500	50,500	55,900

傾斜地の宅地造成費

傾斜度	札幌国税局	仙台国税局	関東信越国税局	東京国税局	金沢国税局	名古屋国税局
3度超～5度以下	18,200	18,900	17,700	17,900	18,000	17,700
5度超～10度以下	22,600	22,900	21,900	22,100	22,100	21,700
10度超～15度以下	34,800	34,800	33,600	33,900	33,500	32,700
15度超～20度以下	48,700	49,100	47,900	48,200	47,000	46,000
20度超～25度以下	53,900	54,500	53,000	53,300	52,100	50,900
25度超～30度以下	54,900	58,200	54,700	55,500	55,700	54,000

傾斜度	大阪国税局	広島国税局	高松国税局	福岡国税局	熊本国税局	沖縄国税事務所
3度超～5度以下	17,600	17,000	17,500	16,300	16,400	17,100
5度超～10度以下	21,000	20,500	21,600	19,400	19,100	20,400
10度超～15度以下	32,500	31,400	33,100	30,800	31,200	30,500
15度超～20度以下	46,000	44,100	47,000	43,000	43,700	41,800
20度超～25度以下	51,000	49,000	51,900	47,800	48,700	46,700
25度超～30度以下	55,800	53,800	53,100	53,500	54,400	54,900

（注）傾斜度3度以下の土地については、「平坦地の宅地造成費」の額により計算します。

宅地比準方式と利用区分

宅地比準方式は、現況の利用状況を前提とした評価では無く、宅地転用を想定して評価するため、現況地目は影響しません。

そのため、次のような事例の場合には、ABC全体を一団の宅地として評価することになります。

【図44】

宅地として利用することを想定すると、A土地を単独で宅地として利用するより、地域の標準的な宅地規模から考えた場合にはB土地と一体利用する方が合理的です。さらにC土地は山林または原野であり、通常農地と山林を一体として利用しているとみることはできませんが、この場合には道路に面していない土地となり単独で評価することは妥当で無いことになります。

このように、その形状、地積の大小、位置等からみて全体を一団の土地として評価することが合理的である場合には、これを一団の宅地として評価し、宅地造成費を控除します。