地下鉄が通っている場合

地下鉄等の地下利用の場合の権利（区分地上権）の設定によって、例えば【図49】のように、通常なら地下2階から8階まで建物の建築が可能であるのに、加重制限等のために地下1階から6階までしか建てられないといった土地の利用制限があります。この制限の程度が、土地利用制限率として算定され、これを基に区分地上権の設定対価が支払われています。

【図49】階層別利用率

（計算）

1. 区分地上権の評価額（設定対価の額）
   50億円（この場合の自用地価額）×0.206（＊土地利用制限率）＝10億3,000万円
   ＊土地利用制限率（階層別利用率の総和のうち、利用制限を受ける階層（B2、7F、8F）の階層利用率）の計算
   （32.9＋33.0＋33.1）÷（32.9＋33.0＋36.9＋40.1＋42.8＋44.1＋61.5＋100.0＋55.7＋33.1）≒0.206
2. 評価対象地の評価額
   50億円（自用地価額）－10億3,000万円（区分地上権の設定対価の額）＝39億7,000万円

（注１）「土地利用制限率」は、土地の利用が妨げられる程度に応じて適性に定められた割合であり、「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」の「別記2」で定められています。

（注２）地下鉄等のトンネルの所有を目的として設定された区分地上権を評価するときの区分地上権の割合は、上記の計算によらず30％とすることができます。

（注３）土地が倍率地域にあるときは、固定資産税評価額に区分地上権の設定が斟酌されていないか、また、斟酌されている場合はその方法を市町村役場で調べて、その利用価値の低下がないとした場合の固定資産税評価額を基にして自用地価額を求め、区分地上権とその土地を評価する必要があります。